Crédit immobilier : taux et revenus stables, mais durée d’emprunt et coût relatif en hausse, déjà un mauvais signe ?
Alors que certains professionnels nous promettent le retournement du marché de l’immobilier pour l’été 2019, l’Observatoire Crédit Logement / CSA, dans sa publication concernant le mois d’août, alerte de son côté sur le coût actuel record des crédits immobiliers. Si les taux restent sages à des niveaux historiquement faibles, les revenus des emprunteurs n’augmentent pas, et comme la durée des crédits augmente de plus en plus... Algébriquement, rien de bon.
Des taux de crédits immobiliers toujours aussi sages
Dans la torpeur de l’été, les taux des crédits immobiliers n’ont pas pour habitude de varier grandement. Les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1.43 % en moyenne au même niveau qu’en juillet. Après une lente érosion de l’ordre de 1 point de base chaque mois depuis un an, les taux des crédits immobiliers se sont stabilisés dès juin dernier.
Habituellement, les mois d’été sont plutôt propices à la stabilité des taux, et parfois à leur légère remontée. Les é[a[tablissements bancaires]a] attendent généralement la rentrée de septembre pour proposer leurs dernières offres commerciales de l’année, avant que le marché ne rentre en sommeil pour l’hiver.
Accélération de la hausse du coût relatif moyen, des niveaux records
Après avoir progressé à un rythme soutenu durant les deux dernières années (+ 4.2 % en 2016 et en 2017), le coût des opérations réalisées par les ménages augmente encore, mais à un rythme moins rapide qu’auparavant (+ 3.0 % sur les huit premiers mois de 2018, en glissement annuel). Néanmoins, le coût relatif s’établit à 4.1 années de revenus en août 2018, sur les niveaux les plus élevés constatés jusqu’alors.
Évolution de la durée des crédits immobiliers aux particuliers
En effet, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations progressent deux fois moins rapidement que le coût des opérations réalisées et que par le passé (+ 1.2 % sur les huit premiers mois de 2018, en glissement annuel, après + 2.3 % en 2017).
Une solvabilité des emprunteurs en forte baisse
Dans le même temps, et après deux années de ressaisissement (dont + 1.5 % en 2017), le niveau de l’apport personnel recule rapidement (- 5.9 % sur les huit premiers mois de 2018, en glissement annuel). L’allongement de la durée des prêts accordés a permis de compenser partiellement la hausse des prix de l’immobilier et la dégradation des soutiens publics, contribuant au maintien sur le marché d’une partie des ménages jeunes et modestes, en primo accession pour la plupart d’entre eux et faiblement dotés en apport personnel.
Cependant, et en dépit de conditions de crédit qui restent propices à la réalisation des projets immobiliers des ménages, leur permettant de supporter des coûts d’opérations plus élevés, l’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade toujours, en dépit des fluctuations qui caractérisent parfois son évolution d’un mois sur l’autre.
D’autant que la dégradation des soutiens publics renforce les conséquences que la hausse des coûts des opérations réalisées imprime sur l’indicateur de solvabilité depuis près de deux années.
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