Crédit immobilier : un marché difficile

Alors que le nouveau dispositif immobilier Jeanbrun laisse sceptique les investisseurs, le marché de l’immobilier doit faire face à des conditions de crédits de plus en plus défavorables. Si la hausse des taux d’intérêt reste encore légère, de seulement quelques points de base tous les mois, le forte hausse du coût de financement, liée à une hausse de la durée d’emprunt, est le marqueur d’un marché en difficulté.

Selon les dernières données publiées par l’observatoire Crédit Logement/CSA de janvier 2026, la hausse des taux des crédits perdure. Ainsi, en janvier 2026, le taux moyen des crédits passe à 3.20 %. Amorcée en septembre dernier, la hausse du taux moyen se poursuit, avec une progression de 3 points de base en un mois. Les banques ont dû réajuster leurs barèmes pour répondre à la dégradation de leur environnement. Mais avec une demande de crédits en léger repli, les banques cherchent aussi à préserver leur activité de prêteur et composent, entre ajustement nécessaire des taux aux contraintes financières, et préservation de la solvabilité des emprunteurs.

Taux : hausse de 0.2%

Dans un paysage dominé par l’incertitude, les taux des prêts à 25 ans ont néanmoins bondi de 20 pdb entre juillet 2025 et janvier 2026, ceux à 20 ans de 19 pdb, alors que les taux des prêts à 15 ans ont augmenté moins vite, de 13 pdb.

Record de la durée moyenne des crédits

En janvier 2026, la durée moyenne des prêts accordés était de 254 mois (264 mois pour l’accession dans le neuf et 268 mois pour l’accession dans l’ancien), niveau le plus élevé connu. En période de remontée des taux, les banques utilisent les durées longues pour atténuer les conséquences de la remontée du coût des opérations financées et alléger ainsi les mensualités d’emprunt.

Hausse du coût relatif des crédits

Comme les revenus des emprunteurs augmente plus faiblement que les taux d’intérêts, le coût relatif des crédits immobiliers est logiquement en hausse. Ainsi le coût relatif qui avait commencé à remonter dès le printemps 2025 progresse maintenant rapidement : 4.3 années de revenus en janvier 2026, contre 4.1 années de revenus il y a un an à la même époque. La progression rapide des prix des logements entraine aussi des montants moyens des crédits plus élevés (+ 8.7 % en janvier, en GA, après + 7.7 % en 2025).

Dans ce contexte, même si le niveau de l’apport personnel remonte rapidement, après la baisse observée en 2025, l’indicateur de solvabilité de la demande recule.

Production des crédits en baisse

Dans un environnement économique peu favorable, le 2nd semestre 2025 a vu un affaiblissement de la production de crédits immobiliers. Le début de l’année 2026 confirme ces évolutions. D’ailleurs, le rythme de progression de l’activité constaté en janvier est très inférieur à celui de janvier 2025 : avec en GA, + 9.3 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, contre + 49.4 % en janvier 2025 ; et + 17.9 % pour le nombre de prêts accordés, contre + 43.9 % il y a un an à la même époque.